Vom Bestandshaus ins Traumhaus

Unsere Gebäude sind primär durch den Standort, die Entstehungszeit sowie individuelle Vorlieben und Geschmäcker geprägt. Im Fall einer thermischen Sanierung sollte die Gelegenheit genutzt werden, um mögliche Anpassungen an veränderte Lebensumstände und Anforderungen ans Wohnen umzusetzen und das Gebäude zukunftsfit zu machen. Das Grundprinzip von Sanierungen sollte immer die Verbesserung des Gebäudes und die Vermeidung eines Zufallsprodukts sein. Dazu braucht es Wissen um die Qualitäten des Bestandes und dessen Potenziale. Es gilt dabei, den Bezug zur Entstehungszeit und eine (Neu-)Einordnung der ästhetischen Erscheinung des Gebäudes in das Orts- oder Siedlungsbild mitzudenken.

Der richtige Zeitpunkt

Ein allgemeingültiger Zeitpunkt für eine thermische Sanierung lässt sich schwer festmachen. Unverkennbar ist der Sanierungsbedarf dann, wenn Änderungen hinsichtlich der Wohnnutzung anstehen oder Schäden an Gebäudeteilen auftreten. Einen günstigen Zeitpunkt stellen notwendige Reparatur- oder Instandhaltungsarbeiten dar. Muss beispielsweise bei einer Fassade die Putzschicht ausgebessert und ein neuer Anstrich angebracht werden, fallen die Kosten dafür sowie für das erforderliche Gerüst sowieso an. Die energietechnischen Mehrkosten für das zusätzliche Anbringen einer Dämmung und das Versetzen von Regenrohren amortisieren sich dann schneller.

Nutzungsdauer Bauteile

Abhängig von: ordnungsgemäßer Ausführung, regelmäßiger Wartung, Standort, Witterungsverhältnissen, Gebäudeform, ...

Eine umfassende Analyse und Bestandsaufnahme ist der Grundstein für eine hochwertige Sanierung. Neben der Auswertung der Energieverbrauchsdaten für Heizung, Warmwasser und Strom, sowie den rechtlichen Vorgaben und Auflagen, ist vor allem der Zustand der vorhandenen Bausubstanz ein entscheidender Faktor. Speziell auf die Schwachstellen eines Gebäudes – die sichtbaren und die verdeckten Mängel – ist besonderes Augenmerk zu legen. Vor allem wenn es z. B. feuchtes Mauerwerk oder mit Schimmel befallene Stellen gibt, ist der Ursache genauer auf den Grund zu gehen

Fragestellungen

Allgemeine Gebäudedaten

• Sind Planunterlagen vorhanden?
• Machen Sie bei unzureichenden Plänen eine Bestandsaufnahme.
• Ist eine Baudokumentation vorhanden (Bestand, Umbaumaßnahmen)?

Energieverbrauch

• Lesen Sie Verbrauchsdaten von Heizung und Warmwasser ab.
• Wie hoch ist Ihr Stromverbrauch?

Bautechnik

• In welchem Zustand befinden sich Wärme- und Schallschutz der Gebäudehülle (Außenwand, Dach, oberste Geschossdecke, Kellerdecke, Fenster)?
• Wie ist die Tragfähigkeit von Bauteilen (Fundament, Dachstuhl, Kellerwände)?
• Dokumentieren Sie vorhandene Wärmebrücken und Bauschäden.
• Gibt es mit Schadstoffen belastete Materialien im Haus?

Gebäudetechnik

• Mit welchem System wird geheizt und wie erfolgt die Warmwasserbereitung?
• Wie ist der Zustand von Leitungen (Wasser, Abwasser, Elektro, Lüftung)?
• Sind die Heizungs- und Warmwasserleitungen gedämmt? Wenn ja, wie?
• Überprüfen Sie Art und Zustand des Wärmeabgabesystems (Radiatoren, Flächenheizung usw.).
• Lassen Sie den Zustand des Kamins überprüfen.

Behaglichkeit

• Gibt es offensichtlich Stellen mit Zuglufterscheinungen?
• Haben Sie Probleme mit schwer zu beheizenden Räumen?
• Gibt es Räume mit starker Überhitzung?
• Haben Sie kalte Fußböden?

Mitunter stellt sich die Frage: „Zahlt sich eine Sanierung überhaupt aus oder ist es besser, das Gebäude abzureißen und neu zu bauen?“ Bei der Beantwortung gilt es, mehrere Faktoren zur Bewertung heranzuziehen.

Finanziell betrachtet lässt sich diese Frage nicht einfach beantworten. Wichtig ist ein detaillierter Kostenvergleich zwischen Abriss und Erhalt. Beim sogenannten Ersatzneubau (Abriss und Neubau) sind die Kosten für Abbruch und Entsorgung zu berücksichtigen. Sanierungen erfordern häufig individuelle Lösungen, die arbeitsintensiver sind und höhere Kosten verursachen können. Speziell wenn Veränderungen an der Statik vorgenommen werden, ist mit erheblichem technischem Aufwand und Mehrkosten zu rechnen. In solchen Fällen kann ein Neubau von Vorteil sein.

Im Bestand stecken schon viel Energie und Rohstoffe z. B. jene, die für Herstellung, Transport, Lagerung usw. des Bestandsgebäudes aufgewendet wurden. Ein Abriss und Neubau schneidet bezüglich der Frage des Energie- und Rohstoffeinsatzes – über den gesamten Lebenszyklus betrachtet – im Vergleich meist schlechter ab als eine Sanierung. Aus einer ökologischen Perspektive ist eine Sanierung deshalb sinnvoller.

Neben Bewertungen, die direkt an den Kosten oder technischen Kennwerten festgemacht werden können, gibt es weitere qualitative Faktoren. Dazu zählt die Einschätzung der vorhandenen funktionalen, architektonischen und baukulturellen Qualität des Bestandes, die für oder gegen einen Abbruch sprechen kann. Schlussendlich hat die Entscheidung auch mit der persönlichen Bindung zu einem Haus zu tun.

Fragestellungen

• Wie ist der bauliche Zustand des Gebäudes, z. B. bezüglich Tragfähigkeit, Schallschutz oder Ausmaß von Bauschäden?
• Wie hoch ist der Aufwand, um räumliche Strukturen zu ändern?
• Wie kann eine Anpassung der Grundrissgestaltung an die zukünftigen Wohnbedürfnisse erfolgen?
• Lässt sich der gewünschte energietechnische Standard mittels Sanierung überhaupt erreichen?
• Liegt ein kultureller oder historischer Wert des Gebäudes vor?
• Gibt es eine notwendige Ersatzwohnmöglichkeit während der Bauphase?
• Gelten im Falle eines Neubaues die gleichen Grundstücksabstände wie beim Bestand?

Die Sanierung eines Gebäudes sollte immer ganzheitlich betrachtet werden und über den Fokus der thermischen Sanierung hinausgehen. Neben der energietechnischen Anpassung des Gebäudes an einen aktuellen, zeitgemäßen Standard sollte immer an die Möglichkeit gedacht werden, Verbesserungen bezüglich der Wohnqualität oder Gestaltung des Gebäudes durchzuführen. Dabei sollte geprüft werden, welche Maßnahmen für die Umgestaltung zwecks altersgerechter und barrierefreier Wohnnutzung notwendig sind.

Eine thermische Sanierung kann der Auslöser für eine gezielte umfassendere Aufwertung des Gebäudes sein. Im Laufe seiner Lebensdauer unterliegt nicht nur ein Wohnhaus dem Wandel, sondern auch seine Bewohner*innen. So kann ein für die Bewohner* innen zu groß gewordenes Einfamilienhaus durch bauliche Interventionen zum Mehr - generationenhaus werden.

Ein hochwertiges Weiterbauen am Bestand ist nahezu bei allen Gebäuden möglich. Auch Gebäude unter Denkmalschutz lassen sich durch qualitätsvolle, architektonische Interventionen oder Zubauten sehr gut erweitern. Die Methoden, ein Haus weiterzubauen, sind vielfältig und reichen von Änderungen in der Grundrissstruktur über die Teilung von Wohnungen bis hin zu Aufstockungen und Anbauten.

Aufbauend auf die Bestandsaufnahme und die Zielformulierungen erfolgt im Sanierungskonzept die Ausarbeitung eines Lösungsvorschlags. Im Idealfall umfasst das Sanierungskonzept sowohl das energietechnische als auch das architektonische Konzept.

Die Planung eines Neubaus beginnt eigentlich schon mit der Auswahl des Grundstücks. In Tirol kein leichtes Unterfangen. Das Grundstück ist bereits der erste Faktor für die zukünftige Energiebilanz eines Gebäudes.

Fragen bei der Auswahl des Grundstücks, die Einfluss auf die Energie­effizienz nehmen:

• Wo liegt der Bauplatz? Wie weit sind Infrastruktureinrichtungen wie Supermarkt, Ärztinnen und Ärzte oder Bildungseinrichtungen entfernt?
• Mit welchen Verkehrsmitteln ist der Standort erreichbar?
• Welche Energieversorgung ist am Grundstück möglich?
• Wie ist die Sonneneinstrahlung am Grundstück?
• Welche Bodenbeschaffenheit hat das Grundstück?
• Wie stellt sich die Grundwassersituation dar?
• Wie ist das Gefahrenpotenzial in Bezug auf extreme Wetterereignisse (z. B. Hochwasser, Muren) einzuschätzen?
• Gibt es Lärmbelastungen am Grundstück?

Die Beantwortung dieser Fragen hat zum Teil weitreichende Konsequenzen für die Zukunft. Ist das Haus fern vom Ortszentrum und nicht gut an den öffentlichen Verkehrangeschlossen, wird häufig ein zweites Auto benötigt. Liegt das Haus auf einem Grundstück, das im Winter über zwei Monate hinweg keine Sonne abbekommt, sind solare Gewinne in dieser Zeit nicht möglich. Schlechte Bodenbeschaffenheit oder Hangwasser können höhere Kosten nach sich ziehen. Wird an die Nutzung von Erdwärme zur Beheizung eines Gebäudes gedacht, können unterschiedliche geologische Schichten im Boden großen Einfluss auf das nötige Ausmaß der Tiefenbohrung haben.

Die nachhaltige Errichtung eines Wohnbaues bedeutet vor allem auch, Raumstrukturen bzw. Grundrisse vorausschauend zu planen, so dass beispielsweise später notwendige Umbauarbeiten zur Errichtung einer barrierefreien Wohnung ohne großen Eingriff möglich sind. Werden Räume bereits vorab so konzipiert, dass eine flexible Nutzung möglich ist bzw. später aus einer Wohnung zwei Einheiten entstehen können, wird dadurch ein großer Mehrwert erzielt.

Was sind die Eckpunkte, die es zu beachten gilt:

• Türbreiten bereits groß genug wählen
• Türschwellen möglichst vermeiden
• Bewegungsflächen speziell im Bad und WC sowie in den Erschließungsflächen groß genug halten
• Nutzungsneutrale Räume vorsehen, die leicht an geänderte Bedürfnisse angepasst werden können